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  • 赵秀池:中国“楼市崩盘论”违背经济规律

    来源: 海外网  2014-02-28 10:59

    北京房价持续走高不仅仅是北京的问题,而是全国的均衡发展问题,是全国的优质公共资源分布不均的问题。

    近日,我国一些城市部分楼盘大幅打折促销,加上不少房地产业内人士对市场表态不乐观,这让有关“中国楼市即将崩盘”的论调再次升温。

    其实,影响房价的因素有很多,宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、外部环境等等。但不管是什么因素,最终都会通过供求关系来对房价造成影响,所以,最终起决定作用的仍然是供求关系。供不应求房价上涨,供过于求房价下降,这是市场经济下的基本经济规律。

    目前,我国城市化步伐不断加快,住房需求伴随城镇人口的不断增加而递增。根据国家统计局最新公布的数据,去年我国的城市化率为53.73%。按照城市化发 展规律,这个阶段正处于城市化发展的中期,属于加速阶段。在这个阶段,农业劳动生产率大幅提高,使得大量农业剩余劳动力离开土地,进入城镇、城市从事工 业、服务业。按照我国城市化率1%的增长速度保守估算,每年也有1300万人口进城。这些人口进城,既需要为他们提供相应的住宅,也要为他们提供相应的商 业、交通、医疗等各种设施与服务,还需要发展工业等各种产业为他们提供就业机会。这些住房、服务和产业的提供,都离不开房地产业。因此,城镇化的加速推进 将给房地产业带来大量的发展空间。

    需要注意的是,我国城市之间发展是不均衡的,各地的城市化水平也不一样。一线城市已经达到了城市化的后期阶段,比如北京城市化率达到86.3%,但其他大 部分二三线城市还处于城市化发展的中期阶段。因此,各地的发展路径、房地产业的发展也是有差异的。就北京而言,尽管已经处于城市化的后期阶段,但人口还是 在不断增加。继2009年常住人口达到1755万之后,2013年常住人口已经达到2114.8万,短短4年间,人口又增加了359.8万,按三口之家一 套住房来简单估算,就需要增加住房120万套。因此,北京房价不断上涨的主要原因还是住房需求不断增加,供不应求所致。

    近年来,我们也一直通过限购、限贷等房地产调控政策来限制投资性、投机性住房需求,但是,住房的供求矛盾,尤其是一线城市的供求矛盾仍然很大。以北京为 例,还有13万经济适用房和两限房的轮候家庭等待解决住房问题,首个自住型商品房的中签率为1/74,很多商品房楼盘也出现了“日光盘”,一房难求现象十 分突出。背后更深层的问题是北京集中了较多的教育、医疗、交通等优质公共资源,城市功能太集中,对人口有巨大的吸引力。因此,北京房价持续走高不仅仅是北京的问题,而是全国的均衡发展问题,是全国的优质公共资源分布不均的问题。

    总之,在新型城镇化的背景下,房地产走势怎样,是否会崩盘,最终还是取决于各城市住房的供求关系。在经济发展向好、人口不断聚集的城市,城镇人口不断增 加,住房的需求不断增加,住房供不应求或供求均衡情况下,房地产自然不会有崩盘的风险。在个别城市,经济发展缺乏后劲,盲目增加房地产投资,没有产业和人 口跟进,不能实现居业联动,难免会出现房价暴跌现象。

    总体来看,房地产崩盘的风险是源于人们在投机获利的预期下狂热购房,引起房价持续大幅度异常上升, 使市场价格远远高于实际价值。近几年全国采取了严厉的住房限购政策,投机性和投资性需求已受到限制,房地产投机活动被有效组织。因此,在宏观经济平稳运行下,房地产业依然会发挥其先导和支柱作用,房价走势也会不断趋稳。

    (赵秀池,首都经贸大学房地产研究中心主任、教授,海外网特约评论员)

    [责任编辑:汤欣慧]

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